Zinshäuser sind als Anlageprodukt beliebter denn je. Gerade deswegen wird es knapp in Wien. Immobilieninvestoren und -entwickler entdecken daher systematisch Berlin als neuen Investitionsmarkt.
Der Wiener Markt für Wohnimmobilien hat sich als großer Gewinner der Krise herausgestellt. Das meinen zumindest Immobilienexperten, wie Richard Buxbaum von Otto Immobilien, die den ersten Zinshausmarktbericht herausgegeben haben. 15.529 klassische Gründerzeit-Häuser gibt es demnach in Wien. Stabile Renditen, hohe Wertbeständigkeit und Unabhängigkeit von Konjunkturzyklen sind die Ingredienzien, die der interessierte Investor vor allem bei den Wiener Zinshäusern vorfindet, analysiert Michael Ehlmaier in seinem EHL-Marktbericht. Um rund 1,5 Milliarden Euro wechselten im vergangenen Jahr daher die Objekte ihre Besitzer, damit wäre das Transaktionsvolumen um ein Drittel höher als 2008 - Otto hingegen spricht in seinem Marktbericht von „lediglich" 925 Millionen Euro (laut Grundbuch). Egal - auf jeden Fall sind Zinshäuser damit das aktivste Element am Immo-Markt.Und die Tendenz ist steigend.
Jeder vierte Käufer geht nach Berlin
Zwar registrieren die Immobilienfachleute trotz der starken Nachfrage noch immer ein ausreichendes Angebot - no na, werden sie etwas anderes sagen. Dennoch ergibt sich eine Preissituation in Wien, die Investoren und Entwickler gleichermaßen über die Landesgrenzen hinweg blicken lassen. „Jeder vierte Zinshauskäufer geht bereits nach Berlin", beschreibt Immobilieninvestor und Geschäftsführer der Magan GmbH, Alexander Neuhuber, die „skurrile Preissituation mit Renditen von nicht mehr als zwei Prozent in Wien". Berlin als Hauptstadt „zieht" natürlich enorm, so Neuhuber weiter, wobei auch Leipzig und Dresden durchaus Potenzial aufweisen würden. Im Vergleich zu Wien wären jedoch die Berliner Renditen zwischen fünf und acht Prozent ungeschlagen. Neuhuber : „Daher denken wir auch über Engagements nach, aber eher über kleinere Beteiligungsmodelle wie Investmentklubs, deren Mitglieder sich dann Zinshäuser teilen, um näher am Objekt zu sein." Ausgestiegen aus dem Berliner Zinshausmarkt ist hingegen Projektentwickler Signa. Bis 2007 hatte Immobilieninvestor René Benko in Berlin über 1.000 Wohnungen verwaltet. Dann allerdings sei ein „gutes Angebot" gekommen, sodass die Objekte alle „mit Gewinn veräußert werden konnten".
Justament im selben Jahr hat sich das Immobilienunternehmen conwert entschlossen, in der deutschen Hauptstadt (und auch im "Sachsendreieck" Leipzig, Dresden, Chemnitz) einzusteigen. Ende 2009 hatte conwert 1.318 Objekte und somit mehr als 62 Prozent der Flächen bzw. 47,4 Prozent des Immobilienvermögens in Deutschland verwaltet. Das Berliner Zinshausmarkt-Segment entwickelt sich seit Jahren für Investoren sehr erfreulich, skizziert daher auch conwert-Geschäftsführer Johann Kowar die Trends für diese positive Entwicklung: Auf der einen Seite geht der Wohnungsneubau in Berlin seit Jahren zurück. 1998 wurden im Schnitt noch 13.000 Wohneinheiten erstellt, 2005 bis 2009 waren es jährlich nur noch knapp 3.000. Die Neubauquote liegt nur bei 0,2 Prozent, deutschlandweit ist sie immerhin bei 0,44 Prozent. Auf der anderen Seite zeichnet sich Berlin durch eine wachsende Bevölkerung und eine noch stärker steigende Anzahl von Haushalten aus - Kowar: „Da Wohnungen von einzelnen Haushalten nachgefragt werden, kann durch diese Kennzahl die Wohnungsnachfrage in einem Markt bestimmt werden. In Berlin ist die Haushaltszahl seit 1998 um etwa zehn Prozent gestiegen. Das Statistikamt Berlin-Brandenburg prognostiziert bis 2020 weiter ansteigende Haushaltszahlen für Deutschlands Hauptstadt. Diese beiden Trends haben dazu geführt, dass die Leerstandsquote in Berlin seit 2005 von 5,6 auf 4,2 Prozent gesunken ist." Da das Angebot hinter dem Bedarf an Wohnraum zurückbleibt, werden die Mieten und Kaufpreise weiter steigen, ist Kowar überzeugt. 2009 sind die Mieten bei Neuvermietungen um 4,5 Prozent gestiegen, in einigen Berliner Bezirken sogar um 7,2 Prozent.
Sicherer Hafen Zinshaus-Fonds
Seit 2009 erfährt die Wohnimmobilie also eine wahre Renaissance. Anleger mit unterschiedlich hohem Vermögen und Einkommen suchen seit den Unruhen an den Finanzmärkten nach einem sicheren Hafen. Denn: Rendite ist gut, auch dann, wenn sie nur moderat ausfällt. Zinshäuser, so conwert-Chef Kowar, sind prinzipiell hierfür sehr gut geeignet. Allerdings kann sich nicht jeder Anleger gleich ein komplettes Zinshauskaufen. Für diese Klientel bietet sich die Beteiligung an einem
Fonds, der hauptsächlich in Zinshäuser investiert, durchaus an. Mit einem vergleichsweise geringen Kapitaleinsatz kann der Anleger vom Zinshausmarkt profitieren und noch dazu das Risiko auf mehrere Objekte streuen. Anders als Büroobjekte sind Wohnimmobilien jedoch extrem kleinteilig und entsprechend arbeitsintensiv. Genau auf dieses Spannungsfeld hat sich die Kremser Finanz- und Immobilienmanagementfirma FMS spezialisiert.
Speziellen Fonds aufgelegt
Seit fünf Jahren ist FMS am Berliner Immobilienmarkt aktiv und hat zu „Spitzenzeiten" ein Immobilienportfolio von 60 Häusern aufgebaut. Seit Kurzem werden in einem speziell entwickelten Modell Anlegern Immobilienbeteiligungen an Berliner Zinshäusern angeboten: Der Anleger erwirbt einen Anteil einer KG, die ihrerseits ein Zinshaus in Berlin erwirbt. Im Grundbuch des Objekts ist die erwerbende KG eingetragen. Damit hat der Investor als Kommanditist anteilig grundbücherliches Eigentum an der Liegenschaft. Im Regelfall handelt es sich um ein bereits vermietetes Gebäude, sodass laufende Mieteinnahmen vorhanden sind. Dann werden die Allgemeinflächen und die einzelnen Wohnungen (je nach Anfall) saniert und neu vermietet. Dazu dient eine Sanierungsrücklage, die in der Höhe der zu erwartenden Kosten dotiert wird. Die erzielten Mieterlöse dienen dazu, die Finanzierung zu bedienen und so das Zinshaus innerhalb einer bestimmten Zeitspanne zu entschulden. Das jährliche steuerliche Ergebnis wird für die KG und die Kommanditisten zuerst in Deutschland und dann in Österreich ermittelt. Die Administration dieser Aufgaben erledigt FMS. Die einzelnen Beteiligten bekommen das auf sie entfallende Ergebnis mitgeteilt und übernehmen dieses in die persönliche Einkommensteuer. „Die Idee eines eigenen Zinshaus-Fonds ist zweifellos gut und richtig, steckt aber noch in den Kinderschuhen", gibt sich Eugen Otto von Otto Immobilien skeptisch.
Viele Fragen sind dabei noch ungeklärt: Etwa wer wie in einem solchen Fonds über die Bewirtschaftung oder anstehende Investitionen entscheidet. Vor allem aber: Wie die Anteile gehandelt werden, denn auch ein Ausstieg aus dem Fonds/Verkauf von Fondsanteilen muss jederzeit möglich sein. „Unser Modell ist für Personen, für die es wesentlich ist, günstig Immobilien mit Potenzial zu erwerben, sich aber keine Arbeit einkaufen wollen. Wir verwalten und steuern das Immobilieninvestment mit vollem Einsatz, da wir ja mitbeteiligt sind", erläutert der zuständige FMS-Objektentwickler in Berlin, Gerhard Oehling, den Nutzen dieser Investmentbeteiligung. Mit Preisen zwischen 900 und 1.200 Euro/m² sei ein Einstieg zum jetzigen Zeitpunkt außerdem äußerst günstig, wirbt Oehling: „In Simmering zahlt man zum Teil schon 3.500 Euro für ähnliche Objekte."
Verschiedene Entwicklungen aus der jüngsten Immobilienaktien-Vergangenheit, die zu einem schalen Beigeschmack beim Erwerb von Immobilienpapieren geführt haben, beeinflussen das Geschäft übrigens nicht: „Der Unterschied dazu ist, dass beim Immobilienfonds ein Wertpapier zwischen Haus und Anleger steht, das undurchsichtig ist. Dahinter kann alles passieren. Wir hingegen sind transparent. Jeder Kommanditist kann sich jederzeit alle Unterlagen zum Objekt ansehen - es gehört ihm ja direkt. Mindestens ein Mal im Jahr gibt es zudem eine Gesellschafterversammlung, in der alle Kommanditisten über alle Belange des Objekts gemeinsam entscheiden", schließt Oehling Probleme in diesem Bereich aus.
